买房选贷款，90% 的人都分不清按揭和抵押！看似都是用房产借钱，实则利率、用途、灵活性天差地别，一步选错不仅多付几十万利息，还可能影响资金周转甚至房产权益。今天用大白话把核心区别、申请要求、适用场景说透，帮你精准避坑～
先搞懂：俩贷款到底是啥？（简单说清不绕弯）
1. 抵押贷款：已有房产 “变现”，用钱更自由
就是你手里已经有全款房、或者已经还清房贷的房子，把房产证抵押给银行，换一笔钱出来。这笔钱能用来做生意周转、装修房子、孩子上学、旅游这些合规消费。
申请要求：房子必须没抵押（或房贷还清），产权清晰；个人征信没大问题，有稳定收入证明；房龄一般不超过 20 年（太老的房子可能批不下来）。
还款方式：特别灵活！可以每月只还利息、到期还本金（适合短期周转），也能选每月还款额固定的方式，部分银行还支持 “用多少算多少利息”，不用不花钱。
利率和额度：利率比按揭高一些，额度大概是房子评估价的 70%（比如 100 万的房子，最多能贷 70 万）。
2. 按揭贷款：没房买房 “借力”，专用于购房
就是咱们常说的房贷！没房想买房时用，银行帮你垫大部分房款，你只需要付 20%-30% 的首付，然后拿购房合同或房产证抵押给银行，按月还款就行。
申请要求：只能用来买合规商品房；个人征信没逾期，有稳定工作和收入（银行要确保你能还月供）；符合当地购房政策（比如限购城市要社保或个税证明）。
还款方式：侧重长期稳定，比如月供固定的等额本息（适合上班族）、前期多还后期少还的等额本金（总利息更少），还有公积金贷款专属的自由还款方式。
利率和额度：利率更低！是国家支持刚需购房的优惠利率，首套房利率更划算；额度最高能贷房价的 70%-80%（看首付比例）。
核心区别：4 个关键点一眼懂
用途不同：按揭只能用来买房，抵押能用于生意周转、装修、消费等多种情况；
申请时机不同：按揭是买房时申请，抵押是已有房产后申请（房子得没抵押）；
利率和年限：按揭利率低、年限长（最长 30 年，月供压力小），抵押利率高、年限短（最长 10-20 年，侧重短期周转）；
灵活性不同：抵押支持随借随还、先息后本，更灵活；按揭还款方式相对固定，不能随便调整。
怎么选不后悔？按需求对号入座
选按揭贷款，适合这 3 类人：
没房想买房，需要长期稳定供房的刚需、改善族；
收入稳定（比如上班族、公务员），想少还月供、减轻压力的人；
追求低利率，想长期贷款（20-30 年）的人。
👉 例子：小张月薪 1.5 万，买 150 万的房（首付 30 万，贷款 120 万），选 30 年按揭（利率 4.2%），月供才 5800 多，压力小还合规；要是选错抵押，不仅月供涨到 8300 多，还可能因为用途违规被银行查。
选抵押贷款，适合这 3 类人：
手里有全款房，需要短期资金周转（比如生意进货、项目投资）的创业者、个体户；
已有房产，想拿一笔钱用于装修、子女留学、医疗等大额消费的人；
资金需求灵活，想 “用多少算多少利息”，不想被长期月供绑定的人。
👉 例子：老王有套 200 万的全款房，生意需 50 万周转 6 个月，选抵押（先息后本，利率 5.0%），每月只还 2000 多利息，6 个月后还本金，资金灵活还不耽误生意。
重要提醒：3 个坑千万别踩！
别用抵押贷款买房！银行明确规定，抵押资金不能流入房地产（比如付首付），查出会要求提前还款，影响征信；
别只看利率不看年限！按揭利率低但时间长，总利息可能不少；抵押利率高但时间短，总利息可能更少，要结合自己的资金需求算总账；
征信很关键！不管选哪种，逾期记录都会影响审批正规配资平台，甚至直接被拒，申请前一定要查清楚征信。
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